Arv, afgift og skat
Arveudlæg af en ejendom: Sådan bruges 15 %- og 20 %-reglen
Når en arving overtager en bolig fra boet i stedet for kontanter, skal ejendommen have en værdi. Værdien påvirker både, hvor meget arvingen får af resten af arven, og hvor meget der skal betales i boafgift. Her forklarer vi reglerne for værdiansættelse – og de faldgruber, der kan koste dyrt.
Senest gennemgået 25. oktober 2026 3 min. læsningUdgivet af Rydbo København
Kort fortalt
- Reglerne er kun relevante, når en arving overtager ejendommen som arveudlæg.
- Sælges ejendommen til en udenforstående, er det salgsprisen, der tæller.
- Ved ældre offentlige vurderinger kan værdien sættes op til 15 % under eller over vurderingen.
- Ved nye endelige vurderinger efter de nye regler gælder et interval på 20 %.
- Særlige forhold ved ejendommen kan betyde, at intervallet ikke kan bruges.
Hvad er et arveudlæg?
Et arveudlæg betyder, at en arving får en ting fra boet som en del af sin arv – fx huset, sommerhuset eller bilen. Arvingerne har ret til at overtage boets aktiver til vurderingsbeløbet (arveloven § 6). Værdien trækkes fra arvingens andel, og resten udbetales eventuelt kontant.
Er værdien højere end arvingens andel, kan arvingen betale forskellen til boet.
Udgangspunktet: handelsværdien
Aktiver i et dødsbo skal værdiansættes til handelsværdien – det, en køber ville betale. For fast ejendom har skattemyndighederne fastsat nogle rammer, så boet ikke altid skal have en ejendomsmægler eller valuar ud.
15 %-reglen
Har ejendommen en ældre offentlig vurdering – eller kun en foreløbig ny vurdering – kan værdien sættes til den offentlige ejendomsværdi med en afvigelse på op til 15 % ned eller op. Skattestyrelsen accepterer som udgangspunkt en værdi inden for det interval.
Et lavere beløb giver lavere boafgift og et mindre fradrag i arvingens andel. Et højere beløb kan give en anden fordeling mellem arvingerne. Vælg derfor ikke automatisk den laveste værdi – tal om, hvad der er retfærdigt mellem jer.
20 %-reglen
Har ejendommen fået en ny, endelig vurdering efter ejendomsvurderingsloven, er intervallet 20 % ned eller op i forhold til den nye ejendomsværdi. Baggrunden er, at de nye vurderinger allerede er sat forsigtigt.
Tjek på vurderingsportalen, hvilken type vurdering ejendommen har, før I vælger regel.
Når reglerne ikke kan bruges
Intervallerne er et udgangspunkt, ikke en ret. De kan typisk ikke bruges, hvis:
- Ejendommen har været udsat for væsentlige ændringer siden vurderingen, fx en stor renovering eller en skade.
- Der kort efter er en salgspris eller en vurdering, der viser en anden værdi.
- Der er særlige forhold, som vurderingen ikke tager højde for.
Hvilken dato gælder værdien?
Værdien fastsættes som udgangspunkt pr. skæringsdagen eller den dag, ejendommen udloddes. Har boet tidligere udloddet ejendommen, kan der gælde en anden dato. Få det afklaret, før I lægger jer fast.
Prøv tallene i Dødsboguiden
I bo-overblikket kan I indtaste adressen og den offentlige vurdering, vælge 15 %- eller 20 %-reglen og se, hvordan værdien påvirker fordelingen og boafgiften. Beregningerne er vejledende scenarier. Den endelige værdi skal godkendes i boopgørelsen.
Ord du møder
Fagudtrykkene forklaret med almindelige ord.
- Arveudlæg
- Når en arving får en ting fra boet som en del af sin arv i stedet for penge.
- Offentlig ejendomsværdi
- Den værdi, Vurderingsstyrelsen har fastsat for ejendommen.
- Handelsværdi
- Den pris, ejendommen kunne sælges for i fri handel.
- Udlodning
- Når boets værdier fordeles til arvingerne.
Spørgsmål og svar
Gælder 15 %-reglen, når vi sælger huset?
Nej. Sælges ejendommen til en udenforstående, er det den faktiske salgspris, der indgår i boet.
Kan vi vælge den laveste værdi?
Ofte ja, hvis der ikke er særlige forhold. Men værdien påvirker fordelingen mellem jer, så alle arvinger skal være enige.
Hvor finder jeg den offentlige vurdering?
På vurderingsportalen hos Vurderingsstyrelsen kan du slå adressen op og se vurderingens type og værdi.
Kilder
Artiklen er generel vejledning og erstatter ikke rådgivning fra advokat eller skifteretten. Regler og beløbsgrænser kan ændre sig, og jeres situation kan have forhold, vi ikke kender. Er du i tvivl, så kontakt skifteretten i den retskreds, hvor afdøde boede.
Få en huskeliste, der passer til jeres bo
Dødsboguiden spørger nænsomt ind til familie, bolig og skifteform og viser kun de trin, der gælder jer – med frister regnet ud fra jeres egne datoer. Huskelisten til print er gratis.